2026 전세사기 예방 방법 — 계약 전 반드시 확인할 10가지 체크리스트

전세사기는 여전히 많은 세입자의 삶을 위협하는 심각한 문제입니다. 2022~2023년 대규모 전세사기 사태 이후 관련 제도가 강화됐지만, 사기 수법도 점점 교묘해지고 있습니다. 전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 중요한 결정인 만큼, 계약 전 충분한 확인이 필수입니다. 이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지 체크리스트를 정리해 드립니다. 이것만 지켜도 전세사기의 90%는 예방할 수 있습니다.

✅ 전세 계약 전 반드시 확인할 10가지

• 등기부등본 발급 — 계약 당일 최신 발급 필수

  인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 당일 발급. 근저당·가압류·전세권·신탁등기 여부 확인. 갑구(소유권)와 을구(저당권 등)를 모두 꼼꼼히 확인하세요. 집주인 이름이 등기부등본의 소유자와 일치하는지 신분증과 대조 필수.

• 선순위 권리 합계 확인 — (전세금 + 선순위 채권) < 집값의 70%

  내 전세금을 돌려받으려면 경매 시 낙찰가의 70% 이상 남아 있어야 합니다. 예: 집값 3억원이면 전세금 + 기존 근저당 합계가 2억 1천만원 이하여야 안전합니다.

• 임대인 국세·지방세 체납 여부 조회

  2023년부터 세입자가 임대인 동의 없이도 임대인의 미납 국세 및 지방세 열람이 가능합니다. 세금 체납이 많으면 공매 시 세금이 전세금보다 먼저 변제됩니다. 계약 전 확인 필수.

• 신탁등기 여부 확인

  등기부등본 갑구에 ‘신탁’이라고 기재되어 있으면 신탁 부동산입니다. 이 경우 임대는 수탁자(신탁사)만 할 수 있으며, 위탁자(원소유자)가 임의로 임대한 계약은 효력이 없을 수 있습니다. 신탁 부동산은 계약을 피하거나 전문가 상담 필수.

• 전세가율 확인 — 집값 대비 전세금 비율

  일반적으로 전세가율이 70%를 넘으면 위험 신호입니다. 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr)나 네이버·카카오 부동산에서 인근 매매 실거래가를 확인하세요.

• 전세보증금 반환보증 가입

  HUG(주택도시보증공사) 또는 HF(한국주택금융공사)의 전세보증금반환보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준. 2024년부터 전세 대출 시 의무 가입인 경우도 있습니다.

• 계약 당일 잔금 직전 등기부등본 재확인

  계약 후 잔금 지급 전 등기부등본을 다시 한번 발급해 새로운 근저당·압류가 생기지 않았는지 확인합니다. 잔금 지급 전 날 갑자기 근저당이 설정되는 사기 수법이 있습니다.

• 잔금 당일 즉시 전입신고 + 확정일자 받기

  잔금 지급 당일 즉시 주민센터 방문 또는 정부24 온라인으로 전입신고와 확정일자를 동시에 받아야 합니다. 이 두 가지가 완료되어야 경매 시 우선변제권이 발생합니다.

• 임대인 본인 여부 확인 (신분증 대조)

  계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본 소유자 정보가 일치하는지 직접 대조합니다. 대리인이 나오는 경우 위임장 + 임대인 인감증명서 + 위임인 신분증 사본을 반드시 요구하세요.

• 부동산 공인중개사 등록 여부 확인

  공인중개사법 위반 무등록 브로커에게 사기 당하는 경우도 많습니다. 국토교통부 공인중개사 검색(iros.go.kr 또는 부동산플래닛)에서 등록 여부와 휴업·정지 여부를 확인하세요.